【进深】谁来监管河北香河土地灰色利益链?

【进深】谁来监管河北香河土地灰色利益链?


【腾讯房产 亚强 发自北京】

 

黑社会的电影镜头,在现实场景中上演。

 

车上下来20余人,留着寸头,脖子上挂着大金项链。他们把两位旭辉员工团团围住,并抢走了一个文件袋。

 

袋子里装的是,法人身份证、挂牌出让须知、规划条件、勘测定界图、坐标和项目可行性研究报告等。他们的目的只有一个,阻止旭辉到大厂参加土地招拍挂。

 

受北京市政府东迁,北三县(大厂、香河和三河)地价暴涨,外来开发商想拿地,须按地头蛇的潜规则来办。

 

连万科五矿也在那里栽过跟头。一个多月前,万科员工在去往香河拍地的路上被打,至今官方也没有给出说法。

 

这是北三县长期形成的土地“毒瘤”所致。

 

被捅破的窗户纸


万科员工香河被打事件,被看作是2011年万科五矿地被退的余波。

 

2011年,万科与五矿联合拿下香河一地块,共420亩,后因政府是违规出让,地块被退掉,当地政府给出了补偿方式:现金补偿及合规地块。这个合规地块即是现在的五矿万科城,面积200亩左右。

 

之后,在这200亩地块旁边,万科通过招拍挂拿下另一宗地块,400亩,内部人称397亩,2011年时,香河允许毛地挂牌,可以带着拆迁管,万科拿下地,地委托当地政府和企业按照协议规定让他们拆迁。

 

负责一级开发的即为三强集团。知情人士讲述,“地块一拆拆了五年,到今天为止都没有拆完,钱交了70%,5个亿的地价交了不到4个亿,以拆迁没有进展各种原因拖延。”

 

“现在只剩大概6户,拆了两年一动没动,就是没拆。另外,他们很多利益诉求和要求,要不是游走于灰色,要不是违反规范,五矿与万科无法满足。比如之前签好的拿地协议,中标价格120万,一亩补给你几十万随机开发费用,但三强说不提供发票,但万科与五矿是规范公司,不提供发票,这笔钱说不清楚。”

 

知情人士认为,三强集团不合理的要求造成上述地块的拖延及问题无法得到解决。将问题反映到国土局及县政府都没有效果。

 

然而五矿万科城销售已差不多,万科需要在香河寻找新的投资机会。2015年年底,万科以项目周边为中心方圆3-5公里内去寻找新的项目。最终,香河在6月份挂出20宗地,8宗在五矿万科城周边,最北边的离项目仅有几百米远,南边的不到1公里的距离。

 

万科报名了10块地,大概是4个项目。上述知情人士透露,万科参与这10宗地块的竞拍,直接触动了三强公司的利益,就在报名前几天,三强通过各种渠道,包括通过县领导,想要劝退万科,意思是“你们不要来了这是我们的地”。

 

万科并未退让。知情人士讲述,万科员工被打的前一天,香河县各级政府做了通报,明天在国土局门口很可能发生冲突,做好预案。但仍然没想到案件如此恶劣。

 

“这种事在香河县经常发生,不可能万科一单报名,有这么多没有浮出水面的,中小开发商遇到这事不了了之,可能做一些补偿就大事化小小事化了。”

 

土地模式“毒瘤”

 

暴力之下隐藏的是巨大的利益。香河县又被坊间称为三强县,因为香河多数地块的一级开发都由三强集团这家公司来做。

 

知情人士透露,在香河拍地有一个不成文的规矩,即挂牌底价与真实成交价差一倍,而香河地块99%的都是底价成交,剩下的钱去哪儿呢?“以签协议的方式,作为补偿款补偿给一级开发商。”

 

比如招拍挂底价210万一亩,真实地价可能是400—420万一亩,这200万则由中标人支付给一级开发商,转化一级开发商的利润。这便是香河土地拍卖的潜规则。


上述知情人士举例道:“比如,房企参与竞拍,200万一亩的地块举到400万,溢价的钱要给到政府,跟一级开发商没有关系,如果搞四五百亩差不多8-10亿,这是一笔很大的钱。”

 

万科员工香河被打,就是因为按照市场规则来走,打破了潜规则,损害了一级开发商的利益。这次报名的包括万科在内共有3家公司,剩余的两家为三强及另外一家公司。如果万科员工不出现在竞买现场,则地块由在场那家自动拿地。


上述知情人士讲述,三强与另外一家公司签订合作协议,这是符合市场规则的,三强不一定要自己拿地,由另一家公司获取,届时利益直接支付给三强。“只是不能通过阻止别人,特别用非法手段阻止别人竞买的形式把地卖给其他人。”

 

事实上,香河也有知名的房企入驻,鸿坤、富力。知情人士透露,鸿坤拿地方式则是按照潜规则来,而富力一级开发也是自己来做,因为走新城路线,体量大。“万科之前也是想走富力这条路,但香河事件爆发,规模大大缩小,选择与当地企业合作,前提是安全、合规。”

 

上述知情人士分析,当地政府将所有的一级开发都交给三强公司,因为财政短缺所致。北三县一级开发原则上由政府授权给企业,由企业做一级开发,包括出所有的费用、安置等。但这些投入在地块招拍挂中都能包的住。

 

“潜规则的核心就是维护灰色利益,事实上竞争产生的溢价本应归政府所有,政府有钱再投入到城市新的土地整理城市的建设中,让城市更加具有溢价,形成良性循环,而不是现在的垄断,溢价流入到个人腰包。”

 

上述知情人士认为,能够在这种原始的土地垄断模式中生存的只有低水平、不规范的企业。在京津冀一体化上升为国家战略时,他们像毒瘤一样,占据城市发展核心的战略地位,病治不好这个机体也不可能有机地健康地成长,所谓的首都经济圈也将无法形成。



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